Pro Quadratmeter Dachfläche kostet die Sanierung mit neuer Eindeckung und Aufsparrendämmung 2026 meist zwischen 180 und 350 € brutto. Hat das Einfamilienhaus 140 m² Dach, kommen Sie samt Gerüst und Dachrinnen auf ungefähr 28.000 € bis 56.000 €. Günstiger ist das einfache Neudecken ohne Dämmung (zwischen 90 und 180 € je m²), kostspieliger die Komplettsanierung mit neuem Dachstuhl (250 bis 600 € je m²).
Am meisten kommt es auf den Umfang an. Wer nur die Deckung austauscht, lässt Sparren und Dämmung, wie sie sind. Soll das Dach auch energetisch besser werden, kommen Unterdeckung, Dämmung und Luftdichtheitsschicht dazu, und bei einer Komplettsanierung wird zusätzlich der Dachstuhl erneuert. Daraus erklärt sich die Bandbreite: Ein einfaches Neudecken beginnt bei rund 90 € je Quadratmeter, ein Dach, das bis zur Mauerkrone neu entsteht, kann 600 € je Quadratmeter kosten.
Teurer machen es auch Gauben, Kehlen, Schornsteinanschlüsse und Dachfenster, die je laufendem Meter deutlich mehr kosten als eine glatte Satteldachfläche. Asbest in alten Faserzementplatten oder Schäden am Holz verteuern das Projekt weiter. Dazu steigen die Preise am Bau: Im August 2026 lagen sie für neue Wohngebäude 5,5 Prozent über dem Wert des Vorjahresmonats.
| Arbeit | Kosten | Hinweis |
|---|---|---|
| Neueindeckung ohne Dämmung (Betonstein, Tonziegel) | 90–180 €/m² | mit Abriss, Lattung und Unterspannbahn |
| Neueindeckung mit Aufsparrendämmung | 180–350 €/m² | erreicht den förderfähigen U-Wert 0,14 |
| Dämmung zwischen den Sparren von innen | 70–120 €/m² | mit Dampfbremse und Innenverkleidung |
| Komplettsanierung samt Dachstuhl | 250–600 €/m² | bei Holzschäden oder statischen Mängeln |
| Gerüst | 8–20 €/m² Gerüstfläche | am Einfamilienhaus meist 1.200–3.500 € |
| Asbestzement ausbauen und entsorgen | 30–75 €/m² | ausschließlich durch Betriebe mit Sachkunde nach TRGS 519 |
| Rinnen und Fallrohre neu | 40–135 €/lfd. m | abhängig von Material und Querschnitt |
Als Modell dient ein Haus mit Satteldach aus den 1970er-Jahren, ausgebautem Dachgeschoss, 140 m² Dachfläche und alten Betondachsteinen. Neu kommen Tonziegel auf eine Aufsparrendämmung, die den förderfähigen U-Wert 0,14 W/(m²K) schafft. Setzt man zwischen 180 und 350 € je m² an, kostet die Dachfläche 25.200 € bis 49.000 € brutto.
Hinzu kommen das Gerüst (etwa 1.500 € bis 3.500 €) und 25 m Rinne mit Fallrohren (1.000 € bis 3.400 €). Die Fachplanung und Baubegleitung durch den Energieeffizienz-Experten setzen wir mit 2.500 € an. Insgesamt landen Sie bei 30.000 € bis 58.000 €. Lässt man die Baubegleitung weg, liegt die reine Bauleistung mittig in der Spanne bei ungefähr 42.000 €.
Auf diese 42.000 € zahlt das BAFA ohne Sanierungsfahrplan 4.500 €, weil nur 30.000 € zu 15 Prozent angerechnet werden. Liegt ein Fahrplan vor, wird der Anteil über 30.000 € (hier 12.000 €) mit 20 Prozent gefördert; der Zuschuss steigt auf 6.900 €. Außerdem bezuschusst das BAFA die Baubegleitung mit der Hälfte, im Beispiel 1.250 €.
Im Juli 2026 wurde das Gebäudeenergiegesetz umbenannt und reformiert; es heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz. An der Dachregel hat sich nichts geändert: Wird mehr als ein Zehntel der Dachfläche erneuert, muss das Bauteil anschließend einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) haben, beim Flachdach 0,20 W/(m²K). Nachzulesen ist das in § 36 und Anlage 7.
Für die Förderung gilt eine strengere Latte: Der BAFA-Zuschuss erfordert bei Steil- und Flachdach einen U-Wert von 0,14 W/(m²K), praktisch etwa 25 cm Mineralwolle oder entsprechend mehr Holzfaser. Bestimmen Sie die Dämmstärke deshalb gleich zu Beginn, denn nachträglich lässt sich kaum etwas korrigieren.
Seit 21. Juli 2026 gewährt die Bundesförderung für effiziente Gebäude bei der Gebäudehülle 15 Prozent der förderfähigen Kosten, am Einfamilienhaus bezogen auf maximal 30.000 €. Die 5 Prozentpunkte Bonus für einen individuellen Sanierungsfahrplan gibt es nur noch für den Kostenanteil von 30.000 bis 60.000 €. Beim Dämmen zählen Gerüst, Entsorgung, Lattung, Rinnen und Neueindeckung zu den förderfähigen Kosten.
Wer im eigenen Haus wohnt, fährt mit dem Steuerbonus nach § 35c EStG häufig besser: Er beträgt 20 Prozent der Kosten, über drei Jahre verteilt, höchstens aber 40.000 € je Objekt. Für die 42.000 € des Beispiels entspricht das 8.400 € weniger Steuer und obendrein der Hälfte der Energieberaterkosten. Weil sich Zuschuss und Steuerbonus für dieselbe Maßnahme ausschließen, müssen Sie sich entscheiden. Der Zuschuss wird vor Vorhabenbeginn beantragt, der Steuerbonus mit der Steuererklärung.
Über die Förde bläst der Wind ungehindert auf die Dächer. Flensburg liegt mit dem Kreis Schleswig-Flensburg in Windzone 3 (Kiel in Zone 2) und in Schneelastzone 2. Befestigt werden Ziegel und Steine nach der Windlastnorm DIN EN 1991-1-4, an exponierten Stellen klammert man mehr davon. Salzige Luft setzt ungeschützten Blechen und Befestigungsmitteln zu. Erkundigen Sie sich im Angebot daher nach Windsogsicherung und küstentauglichen Werkstoffen.
Der Standort beeinflusst auch die Deckung. In Altstadt, Duburg und Neustadt schreiben Baugestaltungssatzungen Sattel- oder Mansarddächer ab 30 Grad Neigung vor und für Dächer ab 15 Grad Ziegel, Pfannen oder Schiefer. Im Bereich der 16 Erhaltungssatzungen muss die Stadt einem Wechsel der Deckung zustimmen. Für Kulturdenkmale berät die städtische Denkmalpflege kostenlos.
Das Sanierungsgebiet Westliche Altstadt, seit 2019 festgelegt, eröffnet zusätzlich Städtebauförderung und die Abschreibung nach § 7h EStG. Dagegen nimmt der Modernisierungszuschuss der IB.SH für Selbstnutzer derzeit keine neuen Anträge entgegen.
Ob eine Sanierung sein muss oder die Reparatur reicht, entscheidet der Ortstermin. Wenn Lattung und Unterdeckung in Ordnung sind und bloß einige Ziegel fehlen, genügt häufig eine Teilreparatur. Ist die Deckung verwittert und das Dach ohne Dämmung, rechnet sich die Sanierung mit Dämmung meist, denn Gerüst, Abriss und Entsorgung müssen ohnehin bezahlt werden, und die Heizkosten sinken auf Dauer.
Vergleichen lassen sich Angebote nur mit gleichen Bestandteilen: Abriss und Entsorgung, Lattung, Unterdeckung, Dämmstoff mit Dicke und Wärmeleitfähigkeit, Deckung, Anschlüsse, Rinnen, Gerüst. Der erzielte U-Wert gehört ausdrücklich ins Angebot. Fordern Sie von Dachdeckern aus der Region mindestens drei Angebote an. Möchten Sie den BAFA-Zuschuss nutzen, vereinbaren Sie im Vertrag die Bedingung der Förderzusage.
Rechnen Sie 2026 für Eindeckung mit Aufsparrendämmung meist mit 180 bis 350 € pro Quadratmeter Dachfläche (brutto). Für 140 m² Dach inklusive Gerüst und Rinnen sind das etwa 30.000 bis 58.000 €. Ohne Dämmung sind es für die Neueindeckung etwa 90 bis 180 €/m².
Wenn über zehn Prozent der Dachfläche erneuert werden und das Dachgeschoss beheizt ist, ja. Das Gebäudemodernisierungsgesetz fordert dann einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K), beim Flachdach 0,20. Liegt über einem unbeheizten Dachboden das Dach, lässt sich ersatzweise die oberste Geschossdecke dämmen.
Förderfähig sind Kosten bis 30.000 €, und das BAFA übernimmt davon 15 Prozent, am Einfamilienhaus demnach maximal 4.500 €. Mit individuellem Sanierungsfahrplan steigt der Satz für den Anteil zwischen 30.000 und 60.000 € um 5 Prozentpunkte; die Obergrenze beträgt 10.500 €. Das Dach muss dafür einen U-Wert von 0,14 W/(m²K) erreichen.
In selbst genutzten Häusern oft. Nach § 35c EStG ziehen Sie 20 Prozent der Sanierungskosten über drei Jahre von der Einkommensteuer ab, höchstens 40.000 € je Objekt. Bei 42.000 € Kosten sind das 8.400 €; der Zuschuss mit Fahrplan beträgt 6.900 €. Beides gleichzeitig ist für dieselbe Maßnahme ausgeschlossen.
Mit zwei bis vier Wochen auf der Baustelle ist bei Neueindeckung und Dämmung am Einfamilienhaus zu rechnen, je nach Wetter, Dachform und Umfang. Bei Förderung müssen Sie zunächst die Zusage abwarten; planen Sie diese Wartezeit mit ein.
Hier gelten die bundesweiten Richtwerte (Eindeckung mit Dämmung: 180 bis 350 € je Quadratmeter). Abweichungen ergeben sich aus der Windsogsicherung in Windzone 3, dem Gerüstaufwand, den Satzungsvorgaben zur Deckung und der Auslastung der Betriebe. Angebote mit identischem Leistungsumfang zeigen das aktuelle Preisniveau.
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